プロが査定した金額ですので。
中古住宅を探し始める前にすること
それでは中古住宅を探す前にしておくべきポイントを２つ紹介します。
時々とにかく行動タイプの方でいきなり不動産業者に突撃する無謀な方もいますが、最低限これから紹介するポイントの準備をしてから探し始めることが大切です。
中古住宅の相場感を知る
まず交渉の前にしっかり中古住宅の相場を知っておきましょう。情報収集の方法は、不動産サイトと地元不動産会社の活用でOK。
このとき中古住宅だけでなく土地の情報もあわせて調べておくと交渉の足掛かりとなります。手抜きせず中古住宅と土地の価格を整理してね！
また、本当によい物件はサイトに載る前に決まってしまいます。
地元不動産会社や未公開物件情報のサイトなどをうまく使いこなして情報収集しましょう。
パートナーで変わる中古住宅選び
基礎の補強、構造補強、屋根修繕工事、外壁張替工事、給排水設備の入替、不動沈下対策工事・・・こんな工事が中古住宅を買ってからわかったら最悪、、、
中古住宅を買って住むには多少なりとも工事は必要なもの。本当にお得な中古住宅かは素人だけでは判断ができません！
建築業者または建築士と一緒に物件探しを強くお薦めします！！
ホント！
絶対！！
マジで！！！
ダマされたと思ってもよいので実践してください。
中古住宅の値引き交渉５つのカード
中古住宅の交渉に無策で挑むのは無謀です！
５つの交渉カードを胸に秘め自信をもって交渉してみましょう。
①仲介の種類で探る
中古住宅の販売方法は大きく分けて「売主」と「仲介」の２つ。中古住宅の再販業者や所有者が自己所有の物件の販売行うのが「売主」で不動産業者が所有者と購入者をつなぐ方法が「仲介」となります。
仲介には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類があり良い物件ほど不動産業者は所有者と「専属専任」＞「専任」＞「一般」の優先順位で契約を結びます。
狙い目は、一般媒介物件。
一般媒介の物件は複数の不動産業者が販売を行っている物件でナゼ一般媒介になっているかといえば
①所有者が早く販売したいため販路を広くしている
②販売期間が長期化して専属や専任を外した
つまり販売を急いでいたり、長期化している物件で価格交渉の余地があります！
専属専任や専任の契約期間中に販売をしようと逆に価格交渉に積極的に動くケースもあります。良い物件であれば専属専任や専任の物件もダメもとで交渉してみましょう！
一般媒介に切り替えられて他社で契約されるより、売り切ろうと頑張るタイミングであればチャンスです。
②築年数で攻める
建築時期から２つの交渉方法で攻略しよう！
中古住宅の物件概要や詳細情報に記載してある建築時期に注目して耐用年数と耐震基準を交渉材料に価格交渉を有利に進める。
土地と建物の価格を別々に検討してみて建物の値段が高い場合に有効な方法。
建物の耐用年数を経過している
新築から木造住宅の場合２２年を経過すると建物の耐用年数も経過して資産的価値はゼロに等しくなっていきます。
市場価値がゼロという訳ではありませんが建物の価格交渉の基準となります。
| 建物の種類 | 耐用年数 |
| 木骨モルタル | 20年 |
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
| レンガ・石造・ブロック造 | 38年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・RC造 | 47年 |
昭和56年以前の建物
昭和56年以前の建物は「旧耐震」の建物！
昭和56年以前の建物は耐震性能が低いことが予想されますので耐震工事などで費用がかかることが予想されますのでその分の価格交渉の余地がうまれます。
耐震基準の変遷は《Wikipedia参照》
③空き家期間で揺さぶる
販売されている中古住宅には空き家になってから長期間になっている物件もあることを知っていますか？この交渉カードは物件が気に入っていてどうしても欲しい物件のみお薦めする方法です。
建物は空き家期間に比例してイタミが増えます！イタミが増えればそれだけリフォーム費用が増大しますのでそのコストアップを交渉カードに積極的に使います。
■確認しておくポイントは
・退去日
・退去後の管理状況
空き家期間が長く、築年数が古い物件は給水給湯配管がダメになっていると思って購入する必要があります。
たとえ当初問題なく使えていても必ず交換の時期が来てしまいます‼
④販売期間で詰め寄る
①の仲介種類でも触れましたが中古住宅として販売期間が長期化している物件は交渉の余地大です。
中古物件の売り出しの開始日を聞いてみましょう。売り出しから長期化している場合は「売れない理由」があり、この売れない理由にチャンスがあります。
売れない物件は、「立地」「間取り」「建物」「価格」「いわくつき」のどれかが関与しています。乗り越えられる理由であれば私だから買うという強烈なアピールで交渉につなげましょう！
ただし「価格」で売れていない物件は売主が価格交渉に応じないケースがほとんどですので諦めてください。
⑤住宅診断で引き出す
中古住宅を検討する場合、物件が住宅診断済みか確認してみましょう。
もしも住宅診断してない場合は診断を依頼します。
■住宅診断でわかる主な内容
1.外装に関する状態（屋根・外壁）
2.床下・小屋裏（雨漏り・シロアリ・基礎）
3.設備
住宅診断が終わっている中古住宅には報告書が発行されていますので内容を開示してもらい余分にかかるリフォームが無いか事前に確認しましょう。
かし（欠陥）がある場合は、診断結果を交渉カードに最大限活用します!!
住宅診断については《インスペクションとは》ご参照ください
中古住宅で注意すべき値引き
５つの交渉カードを使って価格が下がるケースもありますが、それと同時に地雷臭がする値引きに要注意です！
交渉がヌルヌル進んで、当初考えていたより大幅に値引きがある場合は「ちょっと待った！」契約を急がず一歩下がって落ち着いてください。
中古住宅の値引き交渉には大胆さと同じくらい慎重な判断が求められます。
仲介手数料に手を付けてきたとき
不動産の仲介手数料のきまりは上限を決めたもので下げることは不動産会社の判断で自由です。
しかし不動産会社が善意で利益を削るなんてことは、ほぼありません。
下げるにはどうしても早く売りたい理由があります。あせっている理由が不明の時は注意して確認しましょう。
〇プラスの理由
・決算期などで利益の確定を急いでいる場合
・売主が価格交渉に応じない場合
●マイナスの理由
・近隣の噂（事実の場合がほとんど）が知られる前に売りたい
※限りなくグレーな告知事項（心理的かし系）
・欠陥が見つかる前に売りたい
中古住宅というキャンバス
中古住宅を格安で手にいれる醍醐味は購入してから！
自分のものになった愛すべき家を家族や友人とDIYを楽しみながらリフォームしても良いですし、コストカットでできた予算の余裕を使ってリノベーションすることも良いでしょう。
新築には無い時を重ねた素敵なマイホームへと変わるでしょう。
最後に値段交渉はあってしかるべきですが、交渉事は相手があっての話です。
一方的に自分の都合ばかりを主張してしまうと上手くいくはずがありません。
相手の思いに沿いながら、こちらの本気度と熱意を素直にぶつけることが最大の値引き交渉術となるでしょう。
そのうえで５つのカードを使えば値下げ交渉も成功間違いなし！！
